El alquiler con opción a compra: dos contratos en uno
El alquiler con opción a compra combina:
- Un contrato de arrendamiento (regido por la LAU).
- Un contrato de opción de compra (regido por el Código Civil, arts. 1792 y ss.).
Ambas figuras deben estar claramente separadas en el documento, con cláusulas específicas para cada una.
Cláusulas obligatorias del alquiler
La parte de arrendamiento debe cumplir la LAU y la Ley 12/2023:
- Duración (5/7 años mínimo legal).
- Renta y fianza de 1 mensualidad.
- Actualización de renta con índice concreto.
- Causas de resolución (art. 23 LAU).
- Sin cláusulas nulas (penalización por rescisión, "según IPC" sin índice, etc.).
Cláusulas obligatorias de la opción a compra
La parte de opción debe incluir:
- Precio de ejercicio de la opción (precio de compra pactado).
- Prima de la opción (cantidad pagada por el derecho de opción, normalmente no reembolsable).
- Plazo de ejercicio de la opción (cuándo puede el inquilino decidir comprar).
- Descuento de rentas sobre el precio (si pactado: "el 50% de las rentas pagadas se descuenta del precio de compra").
- Condicionantes (ej. "la opción solo es ejercitable si no hay impago de más de 30 días").
- Notificación de ejercicio (cómo y cuándo comunicar la decisión).
Ejemplo de cláusula de opción
CLÁUSULA DE OPCIÓN A COMPRA. El arrendador concede al arrendatario una opción de compra sobre la vivienda, con las siguientes condiciones: (a) Precio de ejercicio: [IMPORTE] €. (b) Prima de la opción: [IMPORTE] €, pagaderos al firmar el presente contrato, no reembolsables. (c) Plazo de ejercicio: el arrendatario puede ejercer la opción durante los [MESES] meses de vigencia del contrato de arrendamiento, hasta el [FECHA]. (d) Descuento de rentas: el [PORCENTAJE]% de las rentas pagadas se descuenta del precio de ejercicio. (e) Condicionantes: la opción solo es ejercitable si el arrendatario no ha incurrido en impago de más de 30 días durante la vigencia. (f) Notificación: el ejercicio se notificará por burofax con acuse de recibo, con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa.
Riesgos de la opción a compra
1. Opción mal redactada = nula
Si la opción no especifica precio, plazo y prima, puede ser nula por indeterminación. El inquilino no podría exigir la compraventa.
2. Confusión entre prima y anticipo
La prima es el precio del derecho de opción (no se devuelve si no se ejerce). El anticipo es un pago a cuenta del precio (se devuelve si no se ejerce, salvo pacto). Es crucial distinguirlos.
3. Inscripción registral
La opción de compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros. Sin inscripción, si el casero vende el piso a un tercero, la opción no le vincula.
4. Fiscalidad
La prima de la opción tributa como rendimiento del capital inmobiliario para el arrendador. Si se ejerce la opción, se integra en la ganancia patrimonial.
¿Merece la pena el alquiler con opción a compra?
| Ventajas | Riesgos |
|---|---|
| El inquilino "prueba" antes de comprar | Complejidad legal |
| Renta más alta para el casero | Prima no reembolsable si no se ejerce |
| Posible descuento de rentas | Debe inscribirse en el Registro |
| Facilita la compraventa futura | Fiscalidad compleja |
Conclusión
El alquiler con opción a compra combina dos figuras y requiere redacción precisa de ambas partes. Una opción mal redactada es nula. ContratoListo genera la parte de arrendamiento conforme a la LAU; para la opción de compra, recomendamos notario para asegurar validez e inscripción registral.