¿Qué es una cláusula nula?
Una cláusula nula es aquella que, por contravenir una norma de orden público, es inexistente desde su origen. No se declara: simplemente no existe. Aunque la firmes voluntariamente, no tiene efectos legales.
Las 7 cláusulas nulas más peligrosas
1. "Según el IPC" sin índice concreto
Desde la STS 1637/2025, una cláusula que dice "la renta se actualizará según el IPC" sin especificar qué índice concreto (CPI general, vivienda, etc.) es nula. Debe indicarse: "Índice de Precios al Consumo (IPC) general publicado por el INE".
2. Penalización por rescisión anticipada
La Ley 12/2023 prohíbe las penalizaciones por rescisión anticipada del contrato. El inquilino puede rescindir después de los 6 primeros meses con 30 días de preaviso, sin penalización.
3. Obligación de compra al finalizar el alquiler
Cualquier cláusula que obligue al inquilino a comprar la vivienda al finalizar el contrato es nula. El alquiler y la compraventa son figuras jurídicas distintas.
4. Fianza superior a 1 mensualidad (vivienda habitual)
El art. 36.1 LAU limita la fianza a una mensualidad. Cualquier pacto superior es nulo de pleno derecho.
5. Renuncia a la jurisdicción ordinaria
La cláusula que obliga al inquilino a renunciar a la jurisdicción ordinaria ("en caso de disputa, arbitraje obligatorio") es nula en contratos de adhesión (art. 83 TRLGDCU).
6. Gastos de formalización a cargo del inquilino
La Ley 12/2023 establece que los gastos de formalización del contrato (ITP, registro) son a cargo del arrendador cuando el casero es empresa. Si eres particular, se reparten.
7. Subarriendo prohibido sin causa
El art. 8 LAU permite el subarriendo con consentimiento del arrendador. Una prohibición absoluta y sin motivo puede ser nula si impide el uso normal de la vivienda.
¿Puede anularse todo el contrato por una cláusula nula?
No. El art. 6.3 del Código Civil establece que la nulidad de una cláusula no afecta al resto del contrato, salvo que sea esencial o que el contrato no se hubiera celebrado sin ella.
Conclusión
Firmar una cláusula nula no te perjudica, pero no saber que es nula sí. Muchos inquilinos cumplen obligaciones inexistentes por desconocimiento. ContratoListo genera contratos sin cláusulas nulas, validados contra la jurisprudencia vigente.