País Vasco: 5 municipios en zona tensionada
El País Vasco tiene 5 municipios declarados zona tensionada (BOE 2024):
- Irún
- Donostia / San Sebastián
- Vitoria-Gasteiz
- Tolosa
- Galdakao
En estos municipios, el contrato de alquiler debe cumplir cláusulas específicas más allá de la LAU general.
Cláusulas obligatorias en zona tensionada vasca
1. Limitación de renta al IPC
En zona tensionada, la renta no puede subir más del IPC anual para arrendadores particulares. Para gran tenedor (10+ inmuebles), la limitación es aún más estricta.
2. Fianza de 1 mensualidad
La fianza está obligatoriamente limitada a 1 mensualidad, incluso para temporada.
3. Depósito en Bizilagun
La fianza debe depositarse en Bizilagun (servicio del Gobierno Vasco) en 1 mes desde la firma. Sanción por no depositar: hasta 6.000€.
4. Duración del contrato
- 5 años si el arrendador es persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica.
5. Gran tenedor: conciliación previa
Si el arrendador es gran tenedor (10+ inmuebles), debe ofrecer conciliación previa antes del desahucio por impago.
Cláusula de zona tensionada vasca
CLÁUSULA DE ZONA TENSIONADA (PAÍS VASCO). La vivienda está situada en el municipio de [MUNICIPIO], declarado zona tensionada por la Ley 7/2015 de Vivienda del País Vasco y la Ley 12/2023. En aplicación de la normativa vigente: (a) La renta se actualizará anualmente según el Índice de Precios al Consumo (IPC) general del INE, sin exceder dicho porcentaje. (b) La fianza se limita a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU). (c) El arrendador declara no ser gran tenedor (titular de 10 o más inmuebles de uso residencial). (d) La fianza se depositará en Bizilagun en el plazo de 1 mes desde la firma. (e) En caso de impago, si el arrendador fuera gran tenedor, se ofrecerá conciliación previa conforme a la Ley 12/2023.
Particularidades del País Vasco
1. Ley 7/2015 de Vivienda
El País Vasco tiene su propia Ley de Vivienda, más protectiva con el inquilino en zona tensionada.
2. Plan de alquiler asequible
El Gobierno Vasco ofrece planes de alquiler asequible para viviendas en zona tensionada con rentas limitadas, a cambio de beneficios fiscales para el arrendador.
3. Inspección de Bizilagun
Bizilagun puede inspeccionar las viviendas en alquiler para verificar el cumplimiento de la normativa.
Consejo para arrendadores en zona tensionada vasca
Si eres arrendador en Donostia, Irún, Vitoria, Tolosa o Galdakao:
- No pidas 2 mensualidades de fianza (es nulo).
- No subas la renta por encima del IPC.
- Deposita la fianza en Bizilagun en 1 mes.
- Si eres gran tenedor, ofrece conciliación previa ante impago.
Conclusión
En País Vasco, los contratos en zona tensionada (Irún, Donostia, Vitoria, Tolosa, Galdakao) requieren cláusulas específicas. ContratoListo detecta automáticamente si tu vivienda está en zona tensionada vasca y añade las cláusulas obligatorias.