La inscripción registral: opcional pero protectora
La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad es voluntaria (art. 2 LH), pero ofrece una protección clave: oponibilidad a terceros.
El art. 13 LAU: el nuevo propietario respeta el contrato
El art. 13 LAU establece que la venta de la vivienda no extingue el contrato. El nuevo propietario se subroga en la posición de arrendador.
Pero hay un matiz: si el contrato está inscrito en el Registro, el nuevo propietario tiene que respetarlo sin excepción. Si no está inscrito, y el comprador es de buena fe (no sabía del alquiler), puede exigir la extinción (con preaviso de 3 meses para contratos anteriores a 2013; los posteriores siempre se respetan).
Ventajas de inscribir el contrato
- Oponibilidad total: el nuevo propietario no puede negarse a respetar el contrato.
- Protección frente a embargos: si el casero es embargado, el inquilino mantiene su derecho.
- Seguridad jurídica: el contrato es público y verificable.
- Protección frente a quiebra del casero: en caso de concurso, el contrato inscrito tiene prioridad.
Requisitos para inscribir
- Contrato en escritura pública notarial (no vale documento privado).
- Firma ante notario de ambas partes.
- Presentación en el Registro de la Propiedad donde está la finca.
- Pago del arancel registral (según el valor de la operación).
Coste de la inscripción
| Concepto | Coste aprox. |
|---|---|
| Notaría (escritura) | 80–150€ |
| Registro de la Propiedad | 50–200€ (según renta anual) |
| Total aprox. | 130–350€ |
¿Merece la pena?
| Situación | ¿Inscribir? |
|---|---|
| Casero con riesgo de venta | ✅ Sí |
| Casero con riesgo de embargo | ✅ Sí |
| Contrato largo (5+ años) | ✅ Sí |
| Casero estable (familia, sin deudas) | ⚠️ Opcional |
| Contrato corto (1 año) | ⚠️ Opcional |
| Opción a compra | ✅ Sí (para oponer la opción) |
El procedimiento paso a paso
- Firma el contrato privado (con ContratoListo o abogado).
- Acude al notario para elevar a escritura pública.
- El notario redacta la escritura de arrendamiento.
- Firma la escritura ante notario (ambas partes).
- Presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
- El Registro inscribe y devuelve la nota de inscripción.
Alternativa: el contrato privado sin inscripción
La mayoría de los alquileres se firman en documento privado, sin inscripción. Esto es válido (art. 9 LAU) pero:
- No es oponible a un comprador de buena fe (riesgo para el inquilino).
- No protege frente a embargos sobre el casero.
- Es más difícil acreditar la existencia del contrato en ciertos procedimientos.
Conclusión
La inscripción registral es opcional pero protectora, especialmente si hay riesgo de venta o embargo. Para contratos largos o con opción a compra, merece la pena. ContratoListo genera el contrato privado; para la inscripción, necesitas notario.