En Donostia-San Sebastián (País Vasco), zona tensionada declarada el 29-jul-2025 (BOE BOE-A-2025-15728), vigente hasta el 29-jul-2028. Ley 12/2023 — en zona tensionada la subida de renta se limita al IPC del último IPCA. Sin contrato previo en 5 años: límite SERPAVI (art.17.7). Gran tenedor 5+ (o 10+ según municipio): mínimo entre (renta previa+IPC) y SERPAVI.
Vives fuera de España y alquilas tu piso aquí: la LAU y la Ley 12/2023 te pillan lejos, con plazos, fianzas y cláusulas que una plantilla en inglés o desactualizada no contempla.
El no residente desconoce el detalle autonómico (zona tensionada, plazo de fianza, organismo) y firma plantillas que no detectan su municipio. La retención fiscal del no residente y la fianza obligatoria (1 o 2 mensualidades) se suman a unas cláusulas nulas que, a distancia, son más caras de corregir. En Donostia-San Sebastián, ContratoListo detecta la condición de zona tensionada y aplica el límite de renta correcto (IPC del último IPCA, no IPC general), para que el contrato de los propietarios no residentes no pueda ser impugnado por una cláusula de actualización ilegal.