En Zumaia (País Vasco), zona tensionada declarada el 29-abr-2025 (BOE BOE-A-2025-8636), vigente hasta el 29-abr-2028. Ley 12/2023 — en zona tensionada la subida de renta se limita al IPC del último IPCA. Sin contrato previo en 5 años: límite SERPAVI (art.17.7). Gran tenedor 5+ (o 10+ según municipio): mínimo entre (renta previa+IPC) y SERPAVI.
Tienes una cartera de alquiler en varios municipios y cada contrato puede caer en un régimen distinto: zona tensionada en uno, gran tenedor por cartera, persona jurídica en la sociedad que posee los pisos.
Varios inmuebles en municipios distintos significa varias regulaciones: la detección de zona tensionada tiene que ser por municipio, no una cláusula genérica. La cartera puede cruzar el umbral de gran tenedor sin que lo sepas, disparando el límite de renta y la conciliación previa en los contratos nuevos. En Zumaia, ContratoListo detecta la condición de zona tensionada y aplica el límite de renta correcto (IPC del último IPCA, no IPC general), para que el contrato de los inversores de alquiler no pueda ser impugnado por una cláusula de actualización ilegal.