Duración legal 5/7 años para inversores de alquiler: La duración correcta según el arrendador: 5 años si eres persona física, 7 si eres persona jurídica (art. 9.1 LAU). Sin errores de plazo. Tienes una cartera de alquiler en varios municipios y cada contrato puede caer en un régimen distinto: zona tensionada en uno, gran tenedor por cartera, persona jurídica en la sociedad que posee los pisos.
El art. 9.1 LAU fija el plazo de prórroga obligatoria en 5 años cuando el arrendador es persona física y en 7 años cuando es persona jurídica. Mezclarlos es un error frecuente en plantillas genéricas que invalida el cómputo de prórrogas. ContratoListo pregunta si el arrendador es persona jurídica (empresa, SL, sociedad) y redacta la duración correcta — 60 meses o 84 meses — con la prórroga tácita anual posterior hasta 3 años y las dos prórrogas extraordinarias que añadió la Ley 12/2023: un año por vulnerabilidad económica del inquilino y hasta tres años en zona tensionada.
Varios inmuebles en municipios distintos significa varias regulaciones: la detección de zona tensionada tiene que ser por municipio, no una cláusula genérica. La cartera puede cruzar el umbral de gran tenedor sin que lo sepas, disparando el límite de renta y la conciliación previa en los contratos nuevos. Las zonas tensionadas se declaran por municipio y crecen cada trimestre (BOE), así que un mismo inversor puede tener pisos dentro y fuera de ZT. El umbral de gran tenedor (10+ inmuebles) se cuenta sobre todo el patrimonio residencial del arrendador, no por inmueble suelto. Cada contrato nuevo en cartera arrastra fianza (1 o 2 mensualidades) y plazo de depósito por CCAA. ContratoListo lo aplica al redactar tu contrato conforme.